不動産売却の手数料はいくらかかるの?費用節約のコツも紹介

不動産を売却しようとする方にとって、何のお金が発生するなのか、一番気になることでしょう。

不動産を売却する際に、税金や登記費用、不動産業者への手数料などが発生します。今回は手数料をメインとして、紹介していきたいと思います。

なぜ不動産を売却する際に手数料が必要?

不動産売却の手数料を払いたくない男

「そもそも、なぜ不動産業者へ手数料を支払わなければならないの?」と思う方もいらっしゃるかもしれません。

では、見ていきましょう。

不動産売却手数料は不動産業者への成果報酬

売主の皆さんにとって、出来るだけお金を払いたくないのは当然です。しかし、不動産業者は企業であり、つまり営利団体です。

売上がないと、社員たちは生きていけません。

売主の不動産を買う買主を探すや不動産の売却広告を出す、契約書の作成など、お金や人件費がかかります。

そのため、不動産の売却手数料は不動産業者の成果報酬として、支払われています。

不動産売却は必ず不動産業者を通さないといけないの?

「じゃ、不動産業者を通さなければ、支払わなくても良いじゃん。」と思う方もいらっしゃるでしょう。

もちろん、不動産業者を通さず、自分で買主に売却すれば、不動産売却手数料は出ません。しかし、いくつの注意点があります。

時間と労力がかかる

自ら買主を探し・不動産を案内・契約書を作り・引渡と登記の手続など、全部自分でやらないといけません。

特に契約書と登記は、法律知識がないと、なかなか難しいことです。

トラブルのリスクが自分で負う

時間と労力だけではなく、契約書や登記に何かトラブルがあった時に、その責任は全て自分で負わないといけません。

不動産を売却して、お金をもらいたいのに、下手すると、賠償金まで支払うことになるかもしれません。

法律違反の恐れがある

自分のものを他の人に売るのは、問題はないと感じますが、実際に法律違反になる恐れがあります。

不動産業法の中に、「不特定かつ多数人に対して、反復継続して販売の場合、宅地建物取引業にあたる」

つまり、不動産業の免許を持ていないと、最高3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金、または両方の併科になります。

もちろん、反復継続して販売ではない場合、宅地建物取引業違反ではありません。

ただ、売主自身が不動産を買い続け、要らない不動産を自ら売るであれば、宅地建物取引業違反の恐れがあるため、ご注意ください。

不動産売却手数料の計算方法

計算機で不動産売却手数料を計算

では、本題に入ります。不動産売却時の手数料はどうやって計算していますか?

しっかり理解して、悪質な不動産業者に騙されないようにしてください!

不動産売却手数料の上限は法律で決めている

不動産売却時の手数料は法律で決められています。それは悪質な業者が大金を横領することを防ぐためです。

不動産売却の時に、不動産業者から手数料を提示されたら、以下の計算式をチェックし、確認してみましょう!

不動産売却手数料上限の計算式早見表

不動産の売却金額手数料上限計算式
200万円以下売却金額の5%(税抜)
200万円超え400万円以下売却金額の4%+2万円(税抜)
400万円超え売却金額の3%+6万円(税抜)

不動産売却手数料の「+2万」と「+6万」は何?

なぜ不動産売却の手数料はパーセント以外に、プラスの費用が出るでしょうか?

実は、法律上正式の手数料計算式は以下のような形です。

不動産の売却金額手数料上限計算式
200万円以下の部分売却金額の5%(税抜)
200万円超え400万円以下の部分売却金額の4%(税抜)
400万円超えの部分売却金額の3%(税抜)

お分かりになりましたでしょうか?

売却金額の基準は全体の金額ではなく、それぞれの部分の金額です。わかりやすくために、1000万の不動産を売却したとします。

400万円〜1000万円
の部分
合計600万円400万円超えの部分のため、3%
200万円〜400万円
の部分
合計200万円200万円超え400万円以下の部分のため、4%
200万円以下の部分合計200万円200万円以下の部分のため、5%

 それぞれ計算すると
 (200万円以下の部分)の200万円 x 5% = 10万円
 (200万円超え400万円以下の部分)の200万円 x 4% = 8万円
 (400万円超えの部分)の600万円 x 3% = 18万円
 合計:10万円+8万円+18万円 = 36万円

そして、計算しやすくため、400万円超えた不動産の売却は全て3%として計算したら
 1000万円 x 3% = 30万円
しかないため、法律上取れる最上限のの36万円から30万円を引いて
 36万円 – 30万円 = 6万円
でした。+2万の計算法も一緒です。

不動産売却手数料は税込と税抜の場合がある

不動産売却の際に、消費税付きと付かない場合があります。基本的に建物は消費税の課税対象になり、土地は非課税対象です。

不動産売却の手数料は売却金額の税抜金額で計算されます。

売却時に、売却金額は税抜と税込の表示は不動産業者によりますので、しっかり確認した方が良いでしょう。

また、土地と建物の課税対象は違うため、手数料を計算する時にも注意点があります。

例えば、対象不動産が2080万円(税込)で掲載されている場合、建物は1080万円・土地は1000万円にしましょう。

まずは建物の金額を税抜にします。
 1080万円 ÷ 1.08 = 1000万円
土地は非課税のため、1000万円

不動産の税抜金額の合計は
 建物1000万円 + 土地1000万円 = 2000万円(税抜)

不動産売却手数料は
 2000万円 x 3% + 6万円 = 66万円
になります。

不動産売却手数料を無料や値引するには

不動産売却手数料を節約する

上に紹介した計算式は、あくまでも「上限」の金額ですので、必ず支払わないといけない金額ではありません。

しかし、不動産業者はもちろん売上をできるだけ上がりたいので、上限まで取るのは当然です。

ここでは、少しのテクニックを紹介し、手数料を安くなり、無料にする可能性があります。

不動産業者と交渉

不動産業者と交渉し、根拠や理由をちゃんと説明し、不動産業者が納得すれば、安くしてもらうこともあります。

また、知合いや友達がいる不動産業者に売却依頼するのも一つの手です。知合いであれば、安くしてくれる確率も上がります。

不動産を直接不動産業者に売却

直接不動産業者が売主の不動産を買取する場合、手数料が安くなったり、無料にすることが多いです。

それは、売主(あなた)が直接買主(不動産業者)に売るため、買主を探すや仲介する手間がなくなるからです。

かなり良い不動産を持っている

売主自身が持っている不動産は、かなりいい物件であれば、売主の手数料はなくなる可能性もあります。

それは、いい不動産物件であれば、早く売れる可能性が高いです。

不動産業者にとって、不動産物件を早く売りたいため、いい物件を持てれば、手数料を頂かない場合もありまう。

不動産売却時の手数料はいつ払う?

では、不動産売却の際に、手数料はいつ支払いますか?冒頭に話したような、手数料は不動産業者への成果報酬です。

そのため、成果(売却)が成立した時点で、支払うべきです。

しかし、不動産の売買は、契約の時点で、すぐ引渡されないことが多いです。

不動産業者によって、契約の時点に手数料の半金を頂き、引渡(登記移転)の際に、残りの半金を頂くことがあるし、契約の時点で全金支払う場合もあります。

そこの部分は、不動産業者と聞き取り、ちゃんと確認した方が良いです。

解約した場合、不動産売却手数料はどうなる?

不動産を売却の際に支払う手数料は、契約成立しないと発生しませんが、解約の場合は、一旦契約が成立していたため、手数料を支払う場合があります。

不動産業者に支払う手数料の他も、解除金を支払う可能性があります。

手付金解除の場合

手付金とは、前払い金みたいなもので、買主が該当不動産を買う意思を証明するため、手付金を先に支払います。

もし買主が契約を解除する場合、支払った手付金を放棄しなければなりません。

売主が契約を解除する場合、買主が支払った手付金を返還し、さらに手付金と同額の金額を支払わなければなりません。

ローン特約により解除の場合

ローン特約とは、買主が住宅ローンを組む場合、万が一ローン通さなかったら、契約を白紙に戻すことができます。

この場合なら、手付金や手数料を支払わなくてもいいです。

不動産売却の手数料以外に請求される費用は

不動産売却手数料以外の費用

不動産売却時の手数料以外に、請求される費用があります。例えば税金や登記費用などの実費費用です。

また、以下のようなものがあります。

建物の調査費用

中古の建物であれば、売却する前に、専門の業者を入れて、診断してもらうことが可能です。

そうしたら、買主は建物の現状把握できるし、買う際にも安心です。

建物の調査費用は、基本的に不動産業者は負担しないため、売主や買主に負担します。

もし調査が必要な場合、ちゃんと不動産業者と話し合い、決めていきましょう。

売主が要求した広告費など

もし売主が一刻でも早く売りたい場合、不動産業者に決めた以上の広告を要求する場合、その部分の広告費用は請求される可能性があります。

しかし、これはあくまでも売主側からの要求です。

もし自身が何も要求していないのに、不動産業者が広告費用など請求しに来たら、ちゃんと注意した方がいいです。

低廉な空き家等の売買に関する特例

400万円以下の古い建物や該当不動産が遠方にあるなど、通常の不動産売買より、調査などの経費がかかる場合、調査費用を請求されることがあります。 

その費用は、 仲介手数料と合わせて、18万円(税抜)までが上限になります。

しかも、この費用は「売主」に対してのみ適用します。買主には普通通りの仲介手数料しか請求できません。

また、売主から調査費用を頂く場合、予め了承を得ることが必要です。

手数料で不動産業者を選ばない!

不動産業者を注意

不動産を売却する際の手数料を安くしてくれる不動産業者を選んでしまうのは、皆一緒です。

しかし、何度も話したように、手数料は不動産業者への成果報酬のため、手数料を頂けることで、むしろもっとちゃんとやってくれます。

それ以外にも、ちゃんと確認すべきことがあります。

不動産業者の免許をちゃんと確認

不動産業者であれば、必ず不動産免許を持っています。

不動産業者に依頼する際に、悪質業者に騙されないように、ちゃんと免許があるかどうかを確認しましょう!

実績と信頼性がある

売却する予定の不動産の近くに、長年にある不動産業者や口コミなどを調べ、ちゃんと信頼性がある業者を選びましょう!

丁寧な対応と迅速な報告

買主見つかったら、神速に案内などを手配したり、売却状況を報告したりなど、丁寧に対応してくれる業者を選びましょう!

不動産売却の手数料まとめ

今回は不動産売却時の手数料について、紹介しました。不動産を売却することは売主や買主両方にとって、一大事です。

そのため、どんな費用が出るかをちゃんと確認し、賢く売りましょう!

もし今から不動産を売却しようと考えているなら、まずは不動産業者に査定してもらいましょう!